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五部委地产新政点评地产穷金融兴

发布时间:2019-03-05 17:49:17

五部委地产新政点评:地产"穷" 金融"兴"

事件:3月30日,央行、住建部、银监会三部门联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》,而财政部和国税局也联合发文调整个人住房转让营业税。

我们的主要观点:

1)地产政策频出。14年以来数次出台地产刺激政策,包括从14年4月到9月40多个城市取消限购,14年9月取消三套房限贷,10月放宽公积金贷款条件、14年11月、15年3月两次降息等等。而当前4部委发文降低二套房首付至4成,同时降低公积金贷款首付成数,以及二套房交易营业税。从购房资格、利率、首付成数等各个方面刺激地产需求。

2)目前效果有限。从效果来看,14年取消限购后地产销量在5、6月短期反弹,但7月再度下降,降息后11、12月地产销量短期反弹,但15年前两个月地产销量再度下降。预示本次房贷新政实施后,地产销量虽有望短期回升,但持续性仍存疑。而14年3月起全国房价开始下跌,目前尚未止跌,房地产的财富效应尚不明显。

3)地产时代结束。地产救市政策效果不佳缘于中国人口结构出现拐点,而地产刚需主要集中在年轻人口,因而13年地产销量达到13亿平米的峰值,近似于1300万套新房,比1999年增加了10倍,按照城市化速度和年轻人口数看很可能接近新房销售的顶峰。

4)金融时代来临。14年降息降准之后地产市场缺乏起色,但股市大幅上涨,中国居民的财富配置正在历史性地从房地产转向金融资产。其背后的根本驱动力同样来自人口结构变化:人口老龄化导致地产需求出现长期拐点,而老龄化导致劳动力稀缺、资本相对过剩,利率下行拐点出现,因而居民财富配置的存款时代和地产时代相继结束,金融时代已经来临。

5)短期股强债弱,长期股债双牛。我们认为,驱动金融资产价格上涨的核心原因在于人口结构变化、利率长期趋于下降。但同样是利率下降,股票类似于无限期的债券,而债券的期限一般在5年左右,因而债市财富效应弱于股市。当前股市气势如虹,房贷新政或加剧资金跑步入市,分流了债市资金,或推高债券整体收益率。但从更长期角度看,股市的持续上涨将降低蓝筹的股息率,因而股市上涨反而会增加债市的配置价值,长期看股债双牛依然可期。

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