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买房360搞懂易混淆的房产术语绝不吃亏

发布时间:2019-06-09 08:44:07
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楼盘资料上写的容积率、绿化率、绿地率又代表什么,听说还跟居住舒适度有关?房子的各种面积让人眼花缭乱,到底哪个才是真实的面积?怎么这得房率和使用率又不一样啦,两者有啥区别呢?定金、订金、认筹金等等都可以退吗?今日房产帮你理清楚,助你成为看房达人,谨防合同陷阱。

1、建筑面积VS套内建筑面积VS套内使用面积VS赠送面积

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

套内使用面积,有个形象的说法叫“地毯面积”,就是把房内所有面积全铺上地毯,能铺多少面积的地毯,就是多少的套内使用面积,这是房屋内真正可以利用的面积

建筑面积=套内建筑面积+公摊面积

套内建筑面积≠建筑面积,套内使用面积套内建筑面积

赠送面积:一般是开发商为吸引购房者而打出的让利手段,将阳台、飘窗等地的面积全赠送或半赠送,不计入终的价格核算。

计算公式:以开发商的赠送额度为准。

赠送的一部分面积,可以减少购房总价。相关房地产了解到,关于赠送面积,可以与开发商签订合同,标明赠送的地方,面积大小;同时,购买前请多了解楼盘,谨防楼盘以赠送为借口,暗中提高单价,以免上当。

注意:2014年新版《建筑工程家建筑面积计算规范规范》自2014年7月1日起实施,飘窗、双层挑高露台、地下室等一惯的赠送空间,将不再以全赠送的形式出现,未来赠送面积(偷面积)或逐渐消失。

2、公摊面积VS公摊率VS公摊系数

公摊面积指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积,由两部分组成:

(1)室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室,建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等;

(2)套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积。

公摊率=公摊面积/建筑面积

公摊系数(公用建筑面积分摊系数)=公摊面积/套内建筑面积

由于分摊面积是一定的,套内建筑面积<建筑面积,所以对于同一主体,公摊系数大于公摊率。

3、得房率VS使用率

得房率=套内建筑面积/建筑面积

得房率太低,不实惠;太高,不方便。因为得房率越高,公共部分的面积就越少,住户也会感到压抑。一般,得房率在80%左右比较合适,公共部分既宽敞气派,分摊的面积也不会太多,比较实惠。

使用率=套内使用面积/建筑面积

显然,得房率大于使用率,通常两者之间的差值会高出10%;使用率的高低反映了购房者得房面积的多少,比得房率对购房更具有参考价值。

购房者要注意:即使开发商提到“使用率”,也仅是所售楼盘的一个平均数据。一般来说,使用率只用于单个楼栋。根据使用率的计算公式,可以看到:

同一小区不同类型的产品使用率不同。一般高层塔楼在72%~75%之间,板楼在78%~80%之间。同一楼栋不同户型,因墙体面积、阳台面积、公摊面积等不同,使用率也会有所不同。同一户型不同楼栋,因建筑过程中的误差引起楼栋的面积差异,使用率也不尽相同。

因此,使用率仅能作为选房的一个参考。同时,要辨别使用率的真假,购房者一定要自己做验算,尤其是对自称高使用率的楼盘更需谨慎!

4、容积率VS绿化率VS绿地率VS绿化覆盖率

容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积

容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的大小直接涉及到居住的舒适度。容积率越低,居民的舒适度越高,反之则舒适度越低。

一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过2,绿地率应不低于30%。

绿化率:绿化面积在占地面积中所占的百分比(指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比)。公式:绿化率=植被垂直面积/占地面积100%

绿地面积:指能够用于绿化的土地面积,不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地。

绿地率:所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区建设中不应低于30%,旧区改造时不宜低于25%(不包括屋顶、晒台的人工绿地)。

绿化覆盖率=绿化垂直投影面积/小区用地

绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率。树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率,所以绿化覆盖率有时能做到60%以上,一般绿化覆盖率要比绿地率高一些。购房人要注意房地产商在销售楼盘时宣传的绿化率实际不少是绿化覆盖率。

绿化覆盖率>绿化率(绿化所占面积)>绿地率

换句话说,“绿地率”是管得严、标准高,“绿化覆盖率”是“管得松、绿得广”。因此,购房时需要问清开发商承诺的绿化率是绿地率还是绿化覆盖率;若是绿地率,一定要把绿地率指标明确写进合同中,这样将来才能真正享受到所期望的绿色住宅。

(房产责编:宋萌)

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